Thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM

12/08/2020, 09:52

Thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM - Nhu cầu về nhà ở và phát triển nhà ở hiện nay diễn ra vô cùng sôi động và cấp bách hơn bao giờ hết. Hoạt động mua bán, giao dịch về nhà ở không chỉ dừng lại là những nhà ở hiện hữu mà cả nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

Thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM

Thực trạng phát sinh

Thực tế hiện nay, việc thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập.

Thứ nhất, pháp luật “chưa theo kịp” sự ra đời và phát triển của các loại hình bất động sản nhà ở mới xuất hiện trên thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh như: căn hộ văn phòng có nhân viên lưu trú (officetel), căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), nhà ở kết hợp cửa hàng kinh doanh (shophouse), nhà ở kết hợp khách sạn (hometel), minihotel, shoptel,... được đầu tư và xây dựng rất nhiều trong 5 năm gần đây.

Tuy nhiên, khung pháp lý của các sản phẩm mới này chưa được pháp luật quy định, người mua khi ký hợp đồng không có được câu trả lời rõ ràng từ chủ đầu tư bất động sản như: các bên sẽ giao kết hợp đồng theo quy định nào, mẫu hợp đồng gì; người mua thì có được cấp giấy chứng nhận không; cư dân thực hiện theo quy định quản lý, vận hành thế nào...

Từ đó, lợi dụng “khe hở” pháp luật, một số chủ đầu tư dự án condotel thực hiện việc mua bán căn hộ khách sạn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn, huy động vốn trái phép, hứa hẹn trả lãi suất cao cho người mua nhà, nhập nhèm thông tin về công trình dự án, áp đặt một số quy định có lợi cho chủ đầu tư... nhằm trục lợi, gây thiệt hại cho người mua dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây bất ổn thị trường bất động sản.

Thứ hai, pháp luật quy định chưa thống nhất về việc có bắt buộc công chứng hay công chứng theo yêu cầu đối với các loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; mua bán tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai) giữa tổ chức kinh doanh bất động sản với cá nhân, tổ chức, việc thực hiện công chứng hay không phụ thuộc vào nhu cầu của các bên, dẫn đến tình trạng trường hợp có, trường hợp không.

Ngoài ra, pháp luật nhà ở còn cho phép các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở thương mại hình thành trong tương lai không cần công chứng, chứng thực. Do đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không thể tra cứu, xác minh được nhà ở đã được giao dịch trước đó hay chưa. Vì vậy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thể biết đầy đủ thông tin lịch sử giao dịch của nhà ở (nhà ở hình thành trong tương lai) trước khi xác lập, dẫn đến việc cùng một nhà ở nhưng được bán, chuyển nhượng cho nhiều người.

Đồng thời, do bất cập trong quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai chưa có cơ chế để giám sát chủ đầu tư thực thi các trách nhiệm trong giao dịch bất động sản, dẫn đến phátsinh các trường hợp chủ đầu tư cố ý không thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo quy định pháp luật.

Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong nắm bắt, giám sát việc tổ chức thực hiện dự án, mua, bán bất động sản giữa chủ đầu tư đối với khách hàng

Thứ ba, các quy định pháp luật liên quan đến Hợp đồng mẫu mua bán nhà ở (căn hộ chung cư) tại các dự án nhà ở thương mại nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau nên người mua nhà gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý và áp dụng luật. Thực tế hiện nay, có nhiều vụ tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ diễn ra phức tạp, một trong những nguyên nhân chủ yếu là chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu về pháp luật, làm chủ thị trường bất động sản, tình hình kinh tế xã hội cũng như nắm chắc thông tin về đối tượng mua bán.

Ngược lại, khách hàng, bên mua nhà thường không nắm được các yếu tố trên nên luôn bất cân xứng trong quan hệ giao dịch từ khi đàm phán ký kết hợp đồng đến quá trình thực hiện và cả khi vi phạm, tranh chấp diễn ra.

Thứ tư, chế tài xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn khá sơ sài, các mức phạt chưa tương xứng với các hành vi vi phạm trong xây dựng, kinh doanh bất động sản, chưa đủ sức răn đe. Theo quy định tại Nghị định 139/2017/ND-CP ngày 27/11/2017 và Nghị định số 21/2020/NĐ-CP ngày 17/02/2020 của Chính phủ về việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ tới 300 triệu đồng.

Lợi dụng các quy định này, trên thị trường kinh doanh bất động sản tại TP. HCM có nhiều chủ đầu tư “lách luật” hoặc “cố tình chấp nhận vi phạm pháp luật” để mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện theo quy định như nhận đặt cọc, giữ chỗ,thông qua các văn bản thỏa thuận, xác nhận góp vốn... để thu tiền khách hàng, huy động vốn trái phép đang diễn ra hiện nay.

Bảo đảm quy định pháp luật thống nhất bắt buộc công chứng đối với mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục tại các tổ chức hành nghề công chứng

Đi tìm giải pháp

Từ những thực trạng và bất cập nêu trên, nhằm bảo đảm hành lang pháp lý an toàn, làm cơ sở để thực hiện tốt hoạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể sau đây:

Một là, cần kịp thời hoàn thiện pháp luật bảo đảm sự phát triển các loại hình bất động sản nhà ở mới xuất hiện trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. TP. HCM cần sớm ban hành,sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt cần kịp thời điều chỉnh các loại hình bất động sản mới hiện nay, nhằm xây dựng khung pháp lý đồng bộ, linh hoạt, tạo sự ổn định, an toàn cho các giao dịch dễ dàng, đồng thời giải quyết triệt để các tồn tại, khắc phục các “lỗ hổng” đối với các loại hình bất động sản mới du nhập từ nước ngoài đang đặt ra chưa có quy định pháp luật cũng như cơ chế điều chỉnh.

Bên cạnh đó, TP. HCM cũng cần đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, hỗ trợ pháp lý cho các nhà đầu tư, người mua hiểu được những vướng mắc cũng như hậu quả pháp lý xảy ra khi quyết định đầu tư, giao dịch đối với những loại sản phẩm bất động sản mới chưa có quy định pháp luật điều chỉnh trong giai đoạn hiện nay, giảm thiểu các rủi ro, ngăn chặn các tranh chấp do thiếu sự am hiểu đầy đủ pháp luật trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP. HCM.

Cần hoàn thiện pháp luật bảo đảm tránh huy động vốn trái phép trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Quy định bổ sung các hành vi lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai “trá hình” dưới hình thức lập biên bản, hợp đồng, văn bản thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh hoặc lập vi bằng thừa phát lại hoặc các hình thức khác liên quan để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vào danh sách các hành vi bị nghiêm cấm của Luật Kinh doanh bất động sản; quy định bắt buộc mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng (kể cả doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản) để bảo đảm tính chặt chẽ (cập nhật, theo dõi, tra cứu cơ sở dữ liệu công chứng), xác thực, có giá trị chứng cứ và hiệu lực thi hành;...

Hai là, sửa đổi các quy định về hợp đồng mẫu cần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý điều khoản lạm dụng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bỏ đi cụm từ “thỏa thuận khác” ra khỏi điều khoản của BLDS 2015 đối với hợp đồng mẫu; hoặc có thể sửa lại quy định pháp luật theo hướng “trừ khi bên soạn thảo (người bán) chứng minh rằng người mua đã biết và chấp nhận điều khoản đó trước khi giao kết” với mục đích ít nhiều cũng sẽ khắc phục được tình trạng Hợp đồng mẫu bất lợi một cách quá mức, bất hợp lý cho người mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; hoàn thiện quy định pháp luật về cơ chế đăng ký, kiểm soát Hợp đồng mẫu mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đối với tất cả các loại hình nhà ở thương mại (căn hộ, nhà ở riêng lẻ) và chế tài xử lý vi phạm pháp luật thật nghiêm khắc.

Qua sự kiểm soát của Cơ quan nhà nước sẽ hạn chế được phần nào các điều khoản bất lợi cho người mua nhà, bảo đảm tính hợp pháp,hợp lý của các nội dung hợp đồng theo mẫu và người mua nhà sẽ có điều kiện dễ dàng tham khảo thông tin và cân nhắc trước khi giao kết hợp đồng. Đồng thời, nâng cao năng lực,trách nhiệm, uy tín của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà.

Các quy định pháp luật liên quan đến Hợp đồng mẫu mua bán nhà ở (căn hộ chung cư) tại các dự án nhà ở thương mại nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau nên người mua nhà gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý và áp dụng luật

Ba là, bảo đảm cơ chế xử lý vi phạm pháp luật về mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai: cần quy định mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm tương ứng với hậu quả mà hành vi gây ra; đồng thời tương ứng theo tỷ lệ giá trị thực của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bị vi phạm; sửa đổi bổ sung các quy định của Luật KDBĐS 2014, Luật Các tổ chức tín dụng 2010, Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi bổ sung 2017 và các văn bản pháp luật liên quan để đảm tính hiệu quả trên thực tế cũng như quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà; các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tổ chức thực thi các biện pháp xử lý một cách thường xuyên, kịp thời, đồng bộ, quyết liệt, dứt điểm và hiệu quả nhằm tạo sự ổn định, minh bạch trong hoạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

Đồng thời, cần công khai minh bạch hơn đối với các hành vi phạm pháp luật của các nhà đầu tư, chủ các dự án nhà ở để có trách nhiệm hơn đối từng hành vi vi phạm pháp luật do mình gây ra cho đối tác, khách hàng đồng thời làm gương cho xã hội.

Bốn là, bảo đảm quy định pháp luật thống nhất bắt buộc công chứng đối với mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục tại các tổ chức hành nghề công chứng. Ngoài ra, Bộ Tư pháp cần sớm chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực liên thông, tiến tới kết nối, chia sẻ dữ liệu công chứng, chứng thực với cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai, nhà ở của văn phòng đăng ký đất đai và cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm của Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp làm nguồn thông tin dữ liệu minh bạch, thống nhất, thuận tiện cho hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở trong xu thế hội nhập cùng phát triển

Năm là, bảo đảm tăng cường sự quản lý, giám sát hiệu quả của các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về hoạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đồng bộ, thống nhất, hiệu quả, cụ thể: đối với vai trò quản lý, giám sát của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vai trò thẩm định nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư đủ điều kiện kinh doanh; Thành phố sớm giao Sở Xây dựng thực hiện tốt việc công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các thông tin về nhà ở đủ điều kiện được bán, được huy động vốn quy định của pháp luật, trong đó thông tin rõ về số lượng và danh sách các căn hộ đủ điều kiện để bán trong tổng số căn hộ của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong nắm bắt, giám sát việc tổ chức thực hiện dự án, mua, bán bất động sản giữa chủ đầu tư đối với khách hàng...

Thực tế, sự thiếu minh bạch trong việc thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai làm tăng các giao dịch không chính thức trên thị trường, tạo ra nhiều rủi ro tiềm ẩn, khó lường cho các chủ thể khi tham gia mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và ảnh hưởng đến quá trình phát triển của thị trường bất động sản.

Vấn đề này đòi hỏi cần phải tiếp tục nghiên cứu,sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các văn bản pháp luật tồn tại hạn chế trong quá trình áp dụng, điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở; giải quyết triệt để các mâu thuẫn, sự không đồng bộ của pháp luật về vấn đề này.

Qua đó, góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu kinh doanh, nhu cầu nhà ở cho người dân và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở trong xu thế hội nhập cùng phát triển./.

Võ Xuân Cường

Tài liệu tham khảo:
1. Quốc hội (1913), Hiến pháp năm 2013, ban hành ngày 28/11/2013.
2. Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân sự năm 2015, ban hành ngày 01/01/2017.
3. Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, ban hành ngày 29/11/2013.
4. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở năm 2014, ban hành ngày 25/11/2014.
5. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, ban hành ngày 25/11/2014.
6. Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, ban hành ngày 17/11/2010.
7. Bộ Chính trị (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020.
8. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
9. UBND TP.HCM: Công văn 1466 ngày 10/4/2018 về việc yêu cầu dừng cấp phép các dự án officetel;
10. Doãn Hồng Nhung (2011), Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, NXB Xây dựng, H. 2011.
11. Doãn Hồng Nhung (2013), Pháp luật về hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng trong hợp đồng theo mẫu.

Bình luận